Можно также обратиться в от-
деление связи, чтобы почту и периодику складывали там. Одна-
ко в уголовной практике встречались случаи, когда преступни-
ки добывали списки с адресами таких абонентов. Опытный
домушник вычислит вашу квартиру по включенному счетчику.
Поэтому целесообразно оставить включенным маломощный при-
бор, те же электронные часы. Еще один способ - <прозвонка>
по телефону.
В одном микрорайоне обратили внимание на старичка, кото-
рый по вечерам долго простаивал перед домами, а потом что-то
старательно записывал. Участковый инспектор милиции поинте-
ресовался этими записями - оказалось, отмечено, какие окна в
семи домах в течение пяти дней оставались темными. Поработали
сотрудники милиции и вышли на <хозяина> старика - опытного
вора, специалиста по квартирным кражам. Так что оставьте клю-
чи кому-либо из близких, чтобы они по вечерам приходили в квар-
тиру, зажигали свет, отвечали на телефонные звонки. Неплохой
<эффект присутствия> дает включенный на первую программу
трехпрограммный радиоприемник. Как известно, при этом не нуж-
но включать его в электрическую розетку.
Все окна и форточки должны быть закрыты наглухо. На гр" -
первом и верхних этажах желательно установить решетки. 11367]


Впрочем, если в квартире есть лоджия и балкон, этаж уже не имеет
значения. В последнее время появились домушники-верхолазы, ко-
торые на веревках спускаются с крыши любой высоты. Если у вас
есть что взять из квартиры, постарайтесь установить приличную
дверь, желательно железную, снабдить ее хорошими замками.
На всякий случай приготовьте квартиру к приходу непроше-
ных гостей.
Необходимо перенести все ценные вещи к своим близким, ос-
тавшуюся телерадиоаппаратуру промаркировать в незаметных ме-
стах, паспорта и другие документы на нее тщательно спрятать.
А теперь поговорим о квартирных преступлениях.
Квартирные аферисты работают в двух направлениях: одни на-
дувают продавцов квартир, другие - покупателей. В зависимос-
ти от этого применяется различная тактика.
Начнем с продавцов.
Вся техника этой аферы основывается на получении доверен-
ности от продавца. Здесь потенциальные жертвы злоумышленни-
ка, так сказать, <категория риска> - это алкоголики, наркома-
ны, психически нездоровые люди, молодежь от восемнадцати до
двадцати пяти лет и, наоборот, пожилые люди.
В одних случаях доверенность подделывают разными путями,
похищают паспорт владельца квартиры, затем находят похожего
на него пожилого человека и с его помощью доводят до конца пре-
ступный замысел. Получив деньги за проданную квартиру, мошен-
ники, естественно, уносят ноги. Суд, обнаружив подделку доку-
ментов, в итоге вернет квартиру хозяевам.
Дела обстоят гораздо хуже, если мошенник в самом деле вы-
манил у продавца доверенность или недобросовестный нотариус
зарегистрировал ее по всем правилам. Доказать в суде, что такая
доверенность недействительна, будет крайне сложно. Поэтому со-
вет: оставляйте доверенность только близким людям, которым
полностью доверяете. Совет второй: не стоит оставлять генераль-
ную доверенность, когда можно выдать ее только на какие-то кон-
кретные действия, например связанные с покупкой или продажей
квартиры. А подписывая доверенность либо другой документ в но-
тариальной конторе, внимательнейшим образом изучите его, по-
просите нотариуса подробно объяснить, к чему может привести
то или иное ваше действие.
Если же вы решили самостоятельно, без посредников, продать
квартиру, то и здесь вас могут поджидать неожиданности. Какие
документы вам необходимо иметь для оформления продажи? Глав-
ный из них удостоверяет право собственности на это жилье - сви-
детельство на приватизацию либо договор купли-продажи, даре-
ния, обмена, свидетельство на право наследства. Если квартира
кооперативная, то в правлении вам нужно взять справку о выпла-
те пая.
Потом вы идете в местное Бюро технической инвентариза-
ции, где производят оценку квартиры. После этого направляе-
тесь в РЭУ и налоговую инспекцию, так как без справки об упла-
те налогов и справки об отсутствии задолженности по коммуналь-
,,--1') ным платежам с вами даже разговаривать никто не будет
[368JJ (ф-7, ф-9).
Далее наступает самый ответственный момент - получение
денег. Вы можете получить их наличными или перевести на свой
счет в любой банк. Практика показывает, что люди чаще всего
предпочитают наличность, и почти всегда в долларах. Вот здесь-
то вас может ожидать сюрприз, о котором вы и не догадываетесь.
Дело в том, что лицензию на работу с валютой имеют не все бан-
ки. При расчете вполне может случиться такой казус: вы получа-
ете деньги, а тут нагрянула налоговая полиция. И продавец квар-
тиры может запросто остаться без денег, так как 88-ю статью Уго-
ловного кодекса (незаконные операции с валютой) никто не
отменял. Под вопросом останется и ваше право на владение квар-
тирой, ибо договор-то вы уже подписали.
И еще о одном нюансе хотелось бы напомнить продавцам. Вы
не сможете получить все деньги, пока не выпишетесь из квартиры.
Если после оговоренного в договоре срока клиент продолжает упор-
ствовать с выпиской, то его все равно выдворят оттуда через суд.
Покупатель рискует больше. Хотя бы потому, что квартиру
можно вернуть себе через суд, а мошенника с вашими деньгами
сыскать будет нелегко, да и деньги вряд ли останутся у него целы.
Итак, вам показывают квартиру, предъявляют документы на
нее и под белы руки ведут в нотариальную контору, где регистри-
руют сделку. В обязанности нотариуса входит удостоверение под-.
линности документов, а не их проверка. Конечно, если бы суще-
ствовал единый банк данных на недвижимость и сделки с нею, а
каждый нотариус имел к нему доступ через компьютер, вероят-
ность обмана свелась бы почти к нулю. Но, увы, пока это дело бу-
дущего.
Сейчас же, действуя самостоятельно и необдуманно, вы рис-
куете купить несуществующую квартиру или уже проданную
дважды одним и тем же лицом либо заключить сделку, не соблю-
дая всех формальностей, из-за чего она тоже может быть призна-
на недействительной.
Вот один из примеров, когда злоумышленником оказался сам
продавец. Вначале он продал ее законным путем, получил день-
ги, а также наравне с покупателем - один экземпляр договора.
Покупательница квартиры по собственной безалаберности протя-
нула с регистрацией права собственности и другими формальнос-
тями. Между тем экс-продавец подделал доверенность от нее иа
свое имя и заново продал квартиру, после чего бесследно исчез.
Суд признал законность только первой сделки, а второй покупа-
тель остался и без денег, и без квартиры. Особенно велик риск по-
пасться на крючок такому продавцу-мошеннику при покупке
комнаты. Как известно, прямая продажа комнат запрещена, но
запрет можно обойти через фиктивный обмен. Аферист подает
документы сразу в нескольких райжилобменах, со всех покупа-
телей получает деньги или хотя бы аванс, оформляет несколько
сделок на одну и ту же комнату и смывается. Опять-таки выиг-
рывает тот из покупателей, кто первым получит ордер на прожи-
вание.
Если вы покупаете квартиру, вам нужно выяснить хотя бы,
кто прописан в ней, является ли продавец ее владельцем. <,--
Самый распространенный способ махинаций - продажа (1369
квартиры, которая приватизирована в двух разных местах. Если
товар предлагают по неправдоподобно дешевой цене, наверняка
что-то нечисто.
Не отдавайте продавцу сразу всей суммы за квартиру даже пос-
ле заключения нотариата. 20-25% приберегите до момента его вы-
писки из квартиры. Некоторые считают, что хороший способ под-
страховки - это проставить в договоре о купчей реальную цену
квартиры (обычно ее существенно занижают, чтобы уйти от нало-
гов).
Много махинаций связано с тем, что деньги передают сразу
после подписания договора купли-продажи. Но сделка действи-
тельна только после регистрации договора. Теперь этим согласно
распоряжению мэра занимается только городское жилищное аген-
' тство, что, кстати, создало дополнительные возможности для ма-
хинаций: очередь в агентство растягивается на месяц и больше;
И еще пара советов: никогда не отдавайте никому свои паспорта,
по возможности храните конфиденциальность сделки.
Гораздо действенней иной способ - прежде всего проконсуль-
тируйтесь у хорошего юриста в области недвижимости. Затем
нужно произвести детальную проверку всех источников докумен-
тов - то, что у риэлтерских фирм называется экспертизой сдел-
ки. Лучше всего во все инстанции приходить вместе с продав-
цом. Сначала в ЖЭК, где он возьмет форму 9, а вы убедитесь,
что в квартире не прописано лишних людей. Идеально, чтобы к
моменту оформления купчей они были выписаны из квартиры.
Важно проверить источник или орган, из которого поступил до-
кумент, устанавливающий право на жилье, не подделаны ли пе-
чати. Это могу быть справки ПИБа, договоры с агентствами по
приватизации, Горжилагентством, ЖСК, документы о наследо-
вании, дарении квартиры. Сложнее, когда жилье прошло через
цепочку владельцев, отследить которую целиком невозможно.
Кое-какие справки могут дать в Горжилагентстве, но только вла-
дельцу квартиры.
Не уменьшайте значение сопутствующих документов и осо-
бенно справки РОНО, если в семье имеются несовершеннолетние
дети. Бывали случаи, когда из-за подделанной справки само
РОНО возбуждало судебный иск и сделка признавалась недейст-
вительной.
Словом, чтобы продавец вас не обманул, вам на время придет-
ся стать его тенью, двойником. Если же такая перспектива вас
страшит, выход прост: обращайтесь в риэлтерское агентство, где
все это сделают за вас.
Если вы хотите купить квартиру, то вас может подстерегать
самая главная, порой роковая, ошибка. Вы решаете самостоятель-
но приобрести квартиру непосредственно у продавца. Действитель-
но, зачем вам всевозможные посредники как в лице всевозмож-
ных агентств по недвижимости, так и в лице частных лиц.
Теперь поясним, с чем вам придется столкнуться, если избра-
ли такой путь.
При выборе и оформлении квартиры вы должны удостоверить-
^--.s ся в том, кто перед вами - истинный ли это продавец квар-
[ЗТО JJ тиры или посредник.
Для этого нужно сверить документы, удостоверяющие соб-
ственность на квартиру, с документами продавца, удостоверяю-
щими личность. Из формы № 9, которую выдает жилищная кон-
тора, можно узнать, кто еще прописан в квартире. Если прописа-
ны несовершеннолетние дети, необходимо при совершении сделки
получить согласие РОНО на операции с жилплощадью и т. д.
При наличии всех необходимых документов оформление куп-
ли-продажи недвижимости производится в нотариальной конто-
ре. Нужно иметь в виду, что сделка считается полностью закон-
ченной не тогда, когда вы в нотариате получили документ о том,
что вы купили квартиру и зарегистрировали его в Городском жи-
лищном агентстве, а только после того, когда из квартиры выеха-
ли и выписались жильцы.
Кроме того, могут возникнуть разные дополнительные слож-
ности, которые для вас покажутся неразрешимыми, в то время как
специалисты решат без проблем все вопросы.
Только ли из-за сложности оформления документов нужно об-
ращаться в агентства по недвижимости?
Нет. Еще и потому, что все представленные продавцом доку-
менты нельзя (как бы это ни было оскорбительно для продавца)
воспринимать как подлинные. Необходимо убедиться в подлин-
ности представленных документов в соответствующих учрежде-
ниях.
Какие гарантии могут предоставить агентства клиенту по бе-
зопасности проведения сделки?
В первую очередь, гарантией для любого клиента является
юридически грамотно оформленный договор, предусматривающий
высокую степень ответственности фирмы перед клиентом.
Гарантией также служит капитал, которым располагает аген-
тство.
Агентство для проведения сделки обязательно заключает до-
говора с клиентами, в которых обязательно указывает двусторон-
ние неустойки как на покупателя, если он вовремя не произведет
выплату по счетам, так и на фирму - за весь комплекс работ, сро-
ки, <чистоту> сделки.
Сроки выполнения работ фирмой и сроки выплат со стороны
покупателя строго оговариваются, и обязательно оговариваются
штрафные санкции.
Если фирма сознательно избегает любых штрафных санкций,
даже упоминания о них в договоре, тогда это вызывает некоторое
недоумение, и обоснованно.
Продавец квартиры при продаже ее через агентство застрахо-
ван от случаев неполучения денег, потому что фирма несет пол-
ную ответственность за передачу всей оговоренной суммы или в
руки, или на расчетный счет, или как еще укажет продавец.
Все эти вопросы должны указываться в договоре, заключен-
ном между фирмой и продавцом, который также обязательно пре-
дусматривает двусторонние неустойки и штрафные санкции.
Существует еще вид клиентов: не продавец и не покупатель, а
<расселенец>. Это название присуще только странам СНГ. Таким
людям тем более нужно иметь дело только с солидной фир-
мой, в противном случае очень легко оказаться на улице.
Собственно фирмы, которые действительно работают на рын-
ке недвижимости, за недолгий срок своей работы, по сравнению с
70 годами советской власти, ликвидировали коммуналок в Санкт-
Петербурге больше, чем это было сделано за все предыдущие годы.
Для расселенцев гарантией является то, что, как правило, рас-
селяемая квартира приватизируется за счет фирмы, т. е. фирма
уже вкладывает деньги в эту квартиру. Обычно солидная фирма
дает рекламу на продажу этой квартиры, что является еще одним
вложением денег в квартиру/Расселяемые клиенты спокойно
ждут. Их обязанностью является только показ квартиры тем лю-
дям, которые хотят ее посмотреть, от фирмы, занимающейся ее
расселением.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94