Брал сантехнику тут, приятный сайт
Сегодня вы можете в спокойной обстановке воспользоваться Интернетом и очень быстро узнать, сколько на самом деле дилер заплатил за эту машину производителю.
Но даже при всех своих возможностях Интернет не смог победить такое чудовище, как информационная асимметрия. Вспомните так называемые корпоративные скандалы начала нового тысячелетия. Преступления компании Enron включали скрытое партнерство, замаскированный долг и манипуляции рынками энергоресурсов. Потрясающие исследования ненадежных компаний провели Генри Блоджет из Merrill Lynch и Джек Грабмен из Salomon Smith Barney. Френк Кваттроун из Credit Suisse First Boston расследовал то, как его компания продавала акции в обход публичных торгов. Сэм Уэксел избавился от акций ImClone, едва увидел первые слова отчета Управления по контролю за продуктами и лекарствами. (В октябре 2002 года основателю компании ImClone Systems Inc. Сэмюэлю Уэкселу были предъявлены обвинения в финансовых махинациях. Дело закончилось судом, и Уэксел был приговорен к семи годам заключения. — Примеч. ред.) Его подруга Марта Стюарт также продала свою долю по вымышленной причине. WorldCom и Global Crossing сфабриковали данные о миллиардных прибылях, чтобы поднять цены на свои акции. Одна группа компаний общего фонда позволила привилегированным клиентам торговать по предпочтительным ценам, а другая скрывала зарплату менеджеров.
Будучи весьма разнообразными, эти преступления имели одно общее: все они были связаны с информацией. В большинстве из них эксперт или группа экспертов распространяли ложную информацию или скрывали правдивую. В любом случае, эти эксперты старались сделать информационную асимметрию асимметричной настолько, насколько это только было возможно.
Любители подобной тактики, особенно в сфере высоких финансов, почти всегда предлагают оправдание из серии: “Да все рано или поздно так делали”. В значительной мере это может быть правдой. Одной из особенностей информационных преступлений является то, что их очень редко обнаруживают. В отличие от уличных преступлений, они не оставляют после себя мертвых тел или разбитых окон. В отличие от воришек бубликов (которые объедали Пола Фельдмана), информационные преступники имеют дело совсем с другими людьми. Их жертвы обычно не считают каждый доллар, как Фельдман. Чтобы об информационных преступлениях стало широко известно, должно произойти нечто особенное. Когда же это происходит, результаты могут просто ошеломляющими. Жулики ведь не думают о том, что их делишки могут стать достоянием гласности. Возьмем хотя бы пленки Enron — тайно записанные беседы сотрудников, которые всплыли на поверхность после развала компании. Во время телефонного разговора 5 августа 2000 года два продавца обсуждали, как пожары в Калифорнии могут позволить Enron поднять цены на электричество. “Заклинание дня, — сказал один сотрудник, — это “Гори, гори ясно”. Несколько месяцев спустя уже другая пара, Кевин и Том, говорили о том, что власти Калифорнии хотят заставить Enron вернуть деньги, нажитые резким повышением цен.
КЕВИН: Они что, совсем обнаглели, и теперь хотят отобрать у вас, ребята, все деньги? Все, что вы украли у этих бедненьких старушенций в Калифорнии?
ТОМ: Да уж, приятель. Особенно старается бабуля Милли.
КЕВИН: Ага, теперь она хочет получить свои вонючие деньги назад, и это за всю ту энергию, что вы засунули ей в зад по 250 долларов за мегаватт?час. [5]
Если вы предположите, что многие эксперты используют свою информацию, чтобы причинить вам ущерб, то будете абсолютно правы. Эксперты пользуются тем фактом, что у вас нет информации, которая есть у них. Или что вы испытываете такой благоговейный страх перед их оценкой, что не осмеливаетесь возражать. Допустим, ваш доктор говорит, что вам нужна операция на сосудах — даже если последние данные свидетельствуют, что она практически не предотвращает инфаркт. Вы же не подумаете, что ваш доктор использует преимущество в информации, чтобы заработать на этом пару лишних тысяч долларов, не так ли? Но что думает об этом Дэвид Хиллис, ведущий кардиолог Юго-западного медицинского центра при Университете Техаса в Далласе? В интервью журналу New York Times он объясняет, что у врача вполне могут быть те же экономические стимулы, что и у торговца автомобилями или директора кладбища: “Если вы кардиолог, а некий Джо Смит, участковый терапевт, присылает к вам пациентов, то вряд ли вы будете говорить, что процедура им не нужна. В этом случае терапевт вскоре перестанет поставлять вам клиентов раз и навсегда”. [6]
Вооруженные информацией, эксперты могут оказывать на людей огромное давление, используя в своих целях их страх. Вы боитесь, что без операции на сосудах можете умереть от инфаркта на полу ванной комнаты, где вас найдут ваши дети. Боитесь, что дешевый гроб уготовит телу вашего родственника ужасную участь под землей. Вас пугает, что машина за 25 тысяч долларов может быть смята в аварии как консервная банка, тогда как машина за 50 тысяч окутает ваших близких неуязвимым стальным коконом. Конечно, страх, созданный рекламными экспертами, может быть не совсем таким, какой внушают террористы вроде членов Ку-клукс-клана, но главный принцип здесь один и тот же.
Рассмотрим процесс, который, на первый взгляд, не вызывает большого страха, — продажу вашего дома. Что в этом может быть такого пугающего? Прежде всего продажа дома обычно является крупнейшей сделкой в вашей жизни, у вас почти наверняка нет опыта в этом деле и вы очень привязаны к объекту продажи. В то же время здесь есть, как минимум, два сильных опасения: что вы продадите дом гораздо дешевле, чем он стоит, и что вы вообще не сможете его продать. [7]
В первом случае вы боитесь назвать потенциальным покупателям слишком низкую цену, а во втором — слишком высокую. Поэтому вы возлагаете надежды на то, что именно ваш агент по продаже недвижимости найдет искомую золотую середину. Ведь он владеет всей необходимой информацией: данными по похожим домам, последним тенденциям и по вторичному рынку жилья. В некоторых случаях агент даже может найти вам именно такого покупателя, как вы хотите. Вы думаете, что вам несказанно повезло иметь союзником в этом сложном деле такого знающего специалиста.
К сожалению, эксперт обычно смотрит на вещи абсолютно не так, как вы. Агент по продаже недвижимости может видеть в вас не столько союзника, сколько объект для махинаций. Вспомните исследование, упоминавшееся в начале этой книги, посвященное определению разницы между стоимостью домов, принадлежащих самим агентам, и тех, что они продают для своих клиентов. Оно показало, что агент держит свой дом на рынке в среднем на десять дней дольше, выжидая оптимального предложения, и продает его на 3% дороже, чем ваш. В случае с домом за триста тысяч долларов разница составляет целых десять тысяч. Вот именно, десять тысяч долларов идут в его карман, а не в ваш, и приносит их владение информацией и глубокое понимание стимулов. Проблема состоит в том, что, если агент продаст ваш дом на десять тысяч дороже, он получит из них только 150 долларов — не особенно хорошее вознаграждение за дополнительную работу. Таким образом, его задача состоит в том, чтобы убедить вас, что 300 тысяч долларов — это хорошее предложение, даже щедрое, и отказаться от него было бы глупо.
Это может быть довольно сложной игрой. Ведь агент вовсе не желает (упаси Бог!) прямо в глаза назвать вас глупцом, а потому лишь слегка намекает на это. К примеру, он может рассказать вам о гораздо более просторном, красивом и новом доме в квартале отсюда, который простоял непроданным шесть месяцев. Вот главное оружие агента по торговле недвижимостью — превращение информации в страх. Задумайтесь над историей, рассказанной профессором права Джоном Донохью, который в 2001 году преподавал в Станфордском университете. “Я как раз покупал новый дом в студенческом городке Станфорда, — вспоминает он, — и мой агент постоянно твердил, как мне повезло, поскольку спрос сейчас намного превышает предложение. Когда же я подписал договор купли-продажи, он спросил меня, не нужен ли мне будет агент, чтобы продать мой старый дом. Я сказал ему, что, пожалуй, попробую обойтись своими силами, на что он ответил: “Джон, это могло бы сработать при нормальных условиях, но при таком низком спросе, как сейчас, вам точно понадобится помощь брокера”.
Вот так, в течение всего пяти минут огромный спрос вдруг резко уменьшился и стал совсем незначительным. На самом деле в поиске очередной сделки агенты по торговле недвижимостью могут творить еще и не такие чудеса.
А теперь рассмотрим другую правдивую историю об использовании информации агентом по недвижимости. Она произошла с К., близким другом одного из авторов этой книги. К. хотел купить дом, за который просили 469 тысяч долларов. Он собирался предложить 450 тысяч, но сперва позвонил агенту продавца и попросил ее назвать минимальную сумму, которая бы устроила владельца дома. Агент вежливо, но немедленно сделала К. выговор. “Вам должно быть стыдно, — сказала она. — Ведь это явное нарушение этики торговли недвижимым имуществом”. К. попросил прощения. Постепенно беседа перешла на другие, менее щекотливые темы. Через десять минут, когда разговор подходил к концу, агент заявила: “Позвольте мне сказать на прощание одну вещь. Мой клиент готов продать свой дом за гораздо меньшую сумму, чем вы себе представляете”.
Сделав соответствующие выводы, К. предложил за этот дом 425 тысяч вместо 450 тысяч, как планировал изначально. Немного поторговавшись, продавец, в конечном итоге, согласился уступить его за 430 тысяч. Благодаря вмешательству своего собственного агента он потерял на этой сделке как минимум 20 тысяч долларов. Тем временем агент потеряла только 300 долларов — небольшая плата за то, чтобы быстро и легко закрыть сделку, которая принесла ей чистый доход в 6450 долларов.
Таким образом, может показаться, что работа агента по торговле недвижимостью очень проста. Главное — это убедить владельца продать дом дешевле, чем он хотел бы, и сообщить потенциальным покупателям, что дом можно получить за более низкую цену. Однако это очень тонкий момент, и агент не может просто обратиться к покупателю и посоветовать предложить меньше. Как же они это делают? Уже упоминавшееся исследование включало также данные о том, что агенты сообщают нужную информацию в объявлениях о продаже дома. Возьмем, к примеру фразу “В хорошем состоянии”, которая часто используется для описания дома. На самом деле в ней есть скрытый смысл, который агенты понимают так же легко, как члены Клана слова “мистер Вычек”. Она означает, что дом довольно старый и ветхий, но еще не надает. Понимающий покупатель поймет это сразу или как только увидит сам дом. Зато для пенсионера, продающего свое жилье, эта фраза может звучать как комплимент, чего и добивается агент.
Анализ языка объявлений о продаже недвижимости показывает, что определенные слова весьма сильно влияют на окончательную цену дома. Это не обязательно значит, что ярлык “В хорошем состоянии” заставляет один дом продаваться дешевле, чем другой такого же типа. В то же время, когда агент по торговле недвижимостью говорит, что дом находится в хорошем состоянии, он слегка подсказывает покупателю возможность сбить цену.
Далее перечислены десять терминов, которые обычно используются в рекламных объявлениях о продаже недвижимости. Пять из них имеют на окончательную сумму сделки очень положительное влияние, а другие пять — очень отрицательное. Где какие — догадайтесь сами.
Десять обычных терминов из рекламы недвижимости
Фантастический
Гранит
Просторный
Ультрасовременный
Лучше не найдете!
Резьба
Очаровательный
Кленовое дерево
Великолепные окрестности
Изысканный
“Фантастический” дом, безусловно, звучит достаточно громко, чтобы гарантировать покупателю высокую стоимость, не правда ли? А как насчет “очаровательного” и “просторного” дома с “великолепными окрестностями”? Нет, нет, нет и нет. Вот как эти термины распределяются на самом деле.
Пять терминов, влияющих на повышение цены
Гранит
Ультрасовременный
Резьба
Кленовое дерево
Изысканный
Пять терминов, влияющих на снижение цены
Фантастический
Просторный
Лучше не найдете!
Очаровательный
Великолепные окрестности
Три из пяти терминов, влияющих на повышение суммы сделки, являются физическими описаниями самого дома: гранит, резьба и кленовое дерево. Эти термины предельно конкретны и понятны, а потому необычайно полезны. Если вы любите гранит, вам может понравиться и дом, построенный с его применением. Но даже если вы его не любите, “гранит” вовсе не означает, что цена дома будет заоблачно высокой. Это не “изысканный” или “ультрасовременный” — термины, которые говорят покупателю, что дом в каком-то смысле действительно фантастический.
Тем временем “фантастический” является опасно двусмысленным определением, точно так же, как и “очаровательный”. Оба эти слова, похоже, используются агентами по торговле недвижимостью для описания дома, у которого почти нет преимуществ. “Просторные” дома зачастую оказываются на поверку ветхими или непрактичными. “Великолепные окрестности” сигнализирует покупателю, что этот дом не особенно хорош, зато соседние — просто загляденье. Восклицательный же знак в рекламе недвижимости — это и вовсе плохая новость для покупателя, попытка скрыть реальные недостатки за ложным энтузиазмом.
Если вы изучите слова в объявлении о продаже агентом по недвижимости собственного дома, то увидите много интересного. Вы обнаружите, что он, прежде всего, упоминает описательные термины, особенно “новый”, “гранит”, “кленовое дерево” и “готовый к вселению”. Кроме того, он всячески избегает пустых определений, вроде “чудесный”, “безукоризненный” и уже знакомого вам “лучше не найдете!”. Затем он терпеливо ждет, пока домом не заинтересуется наилучший, с его точки зрения, покупатель. Он может рассказать этому покупателю о доме по соседству, только что проданном на 25 тысяч долларов дороже запрошенной им цены, или о другом доме, за который сейчас идет торг.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34
Но даже при всех своих возможностях Интернет не смог победить такое чудовище, как информационная асимметрия. Вспомните так называемые корпоративные скандалы начала нового тысячелетия. Преступления компании Enron включали скрытое партнерство, замаскированный долг и манипуляции рынками энергоресурсов. Потрясающие исследования ненадежных компаний провели Генри Блоджет из Merrill Lynch и Джек Грабмен из Salomon Smith Barney. Френк Кваттроун из Credit Suisse First Boston расследовал то, как его компания продавала акции в обход публичных торгов. Сэм Уэксел избавился от акций ImClone, едва увидел первые слова отчета Управления по контролю за продуктами и лекарствами. (В октябре 2002 года основателю компании ImClone Systems Inc. Сэмюэлю Уэкселу были предъявлены обвинения в финансовых махинациях. Дело закончилось судом, и Уэксел был приговорен к семи годам заключения. — Примеч. ред.) Его подруга Марта Стюарт также продала свою долю по вымышленной причине. WorldCom и Global Crossing сфабриковали данные о миллиардных прибылях, чтобы поднять цены на свои акции. Одна группа компаний общего фонда позволила привилегированным клиентам торговать по предпочтительным ценам, а другая скрывала зарплату менеджеров.
Будучи весьма разнообразными, эти преступления имели одно общее: все они были связаны с информацией. В большинстве из них эксперт или группа экспертов распространяли ложную информацию или скрывали правдивую. В любом случае, эти эксперты старались сделать информационную асимметрию асимметричной настолько, насколько это только было возможно.
Любители подобной тактики, особенно в сфере высоких финансов, почти всегда предлагают оправдание из серии: “Да все рано или поздно так делали”. В значительной мере это может быть правдой. Одной из особенностей информационных преступлений является то, что их очень редко обнаруживают. В отличие от уличных преступлений, они не оставляют после себя мертвых тел или разбитых окон. В отличие от воришек бубликов (которые объедали Пола Фельдмана), информационные преступники имеют дело совсем с другими людьми. Их жертвы обычно не считают каждый доллар, как Фельдман. Чтобы об информационных преступлениях стало широко известно, должно произойти нечто особенное. Когда же это происходит, результаты могут просто ошеломляющими. Жулики ведь не думают о том, что их делишки могут стать достоянием гласности. Возьмем хотя бы пленки Enron — тайно записанные беседы сотрудников, которые всплыли на поверхность после развала компании. Во время телефонного разговора 5 августа 2000 года два продавца обсуждали, как пожары в Калифорнии могут позволить Enron поднять цены на электричество. “Заклинание дня, — сказал один сотрудник, — это “Гори, гори ясно”. Несколько месяцев спустя уже другая пара, Кевин и Том, говорили о том, что власти Калифорнии хотят заставить Enron вернуть деньги, нажитые резким повышением цен.
КЕВИН: Они что, совсем обнаглели, и теперь хотят отобрать у вас, ребята, все деньги? Все, что вы украли у этих бедненьких старушенций в Калифорнии?
ТОМ: Да уж, приятель. Особенно старается бабуля Милли.
КЕВИН: Ага, теперь она хочет получить свои вонючие деньги назад, и это за всю ту энергию, что вы засунули ей в зад по 250 долларов за мегаватт?час. [5]
Если вы предположите, что многие эксперты используют свою информацию, чтобы причинить вам ущерб, то будете абсолютно правы. Эксперты пользуются тем фактом, что у вас нет информации, которая есть у них. Или что вы испытываете такой благоговейный страх перед их оценкой, что не осмеливаетесь возражать. Допустим, ваш доктор говорит, что вам нужна операция на сосудах — даже если последние данные свидетельствуют, что она практически не предотвращает инфаркт. Вы же не подумаете, что ваш доктор использует преимущество в информации, чтобы заработать на этом пару лишних тысяч долларов, не так ли? Но что думает об этом Дэвид Хиллис, ведущий кардиолог Юго-западного медицинского центра при Университете Техаса в Далласе? В интервью журналу New York Times он объясняет, что у врача вполне могут быть те же экономические стимулы, что и у торговца автомобилями или директора кладбища: “Если вы кардиолог, а некий Джо Смит, участковый терапевт, присылает к вам пациентов, то вряд ли вы будете говорить, что процедура им не нужна. В этом случае терапевт вскоре перестанет поставлять вам клиентов раз и навсегда”. [6]
Вооруженные информацией, эксперты могут оказывать на людей огромное давление, используя в своих целях их страх. Вы боитесь, что без операции на сосудах можете умереть от инфаркта на полу ванной комнаты, где вас найдут ваши дети. Боитесь, что дешевый гроб уготовит телу вашего родственника ужасную участь под землей. Вас пугает, что машина за 25 тысяч долларов может быть смята в аварии как консервная банка, тогда как машина за 50 тысяч окутает ваших близких неуязвимым стальным коконом. Конечно, страх, созданный рекламными экспертами, может быть не совсем таким, какой внушают террористы вроде членов Ку-клукс-клана, но главный принцип здесь один и тот же.
Рассмотрим процесс, который, на первый взгляд, не вызывает большого страха, — продажу вашего дома. Что в этом может быть такого пугающего? Прежде всего продажа дома обычно является крупнейшей сделкой в вашей жизни, у вас почти наверняка нет опыта в этом деле и вы очень привязаны к объекту продажи. В то же время здесь есть, как минимум, два сильных опасения: что вы продадите дом гораздо дешевле, чем он стоит, и что вы вообще не сможете его продать. [7]
В первом случае вы боитесь назвать потенциальным покупателям слишком низкую цену, а во втором — слишком высокую. Поэтому вы возлагаете надежды на то, что именно ваш агент по продаже недвижимости найдет искомую золотую середину. Ведь он владеет всей необходимой информацией: данными по похожим домам, последним тенденциям и по вторичному рынку жилья. В некоторых случаях агент даже может найти вам именно такого покупателя, как вы хотите. Вы думаете, что вам несказанно повезло иметь союзником в этом сложном деле такого знающего специалиста.
К сожалению, эксперт обычно смотрит на вещи абсолютно не так, как вы. Агент по продаже недвижимости может видеть в вас не столько союзника, сколько объект для махинаций. Вспомните исследование, упоминавшееся в начале этой книги, посвященное определению разницы между стоимостью домов, принадлежащих самим агентам, и тех, что они продают для своих клиентов. Оно показало, что агент держит свой дом на рынке в среднем на десять дней дольше, выжидая оптимального предложения, и продает его на 3% дороже, чем ваш. В случае с домом за триста тысяч долларов разница составляет целых десять тысяч. Вот именно, десять тысяч долларов идут в его карман, а не в ваш, и приносит их владение информацией и глубокое понимание стимулов. Проблема состоит в том, что, если агент продаст ваш дом на десять тысяч дороже, он получит из них только 150 долларов — не особенно хорошее вознаграждение за дополнительную работу. Таким образом, его задача состоит в том, чтобы убедить вас, что 300 тысяч долларов — это хорошее предложение, даже щедрое, и отказаться от него было бы глупо.
Это может быть довольно сложной игрой. Ведь агент вовсе не желает (упаси Бог!) прямо в глаза назвать вас глупцом, а потому лишь слегка намекает на это. К примеру, он может рассказать вам о гораздо более просторном, красивом и новом доме в квартале отсюда, который простоял непроданным шесть месяцев. Вот главное оружие агента по торговле недвижимостью — превращение информации в страх. Задумайтесь над историей, рассказанной профессором права Джоном Донохью, который в 2001 году преподавал в Станфордском университете. “Я как раз покупал новый дом в студенческом городке Станфорда, — вспоминает он, — и мой агент постоянно твердил, как мне повезло, поскольку спрос сейчас намного превышает предложение. Когда же я подписал договор купли-продажи, он спросил меня, не нужен ли мне будет агент, чтобы продать мой старый дом. Я сказал ему, что, пожалуй, попробую обойтись своими силами, на что он ответил: “Джон, это могло бы сработать при нормальных условиях, но при таком низком спросе, как сейчас, вам точно понадобится помощь брокера”.
Вот так, в течение всего пяти минут огромный спрос вдруг резко уменьшился и стал совсем незначительным. На самом деле в поиске очередной сделки агенты по торговле недвижимостью могут творить еще и не такие чудеса.
А теперь рассмотрим другую правдивую историю об использовании информации агентом по недвижимости. Она произошла с К., близким другом одного из авторов этой книги. К. хотел купить дом, за который просили 469 тысяч долларов. Он собирался предложить 450 тысяч, но сперва позвонил агенту продавца и попросил ее назвать минимальную сумму, которая бы устроила владельца дома. Агент вежливо, но немедленно сделала К. выговор. “Вам должно быть стыдно, — сказала она. — Ведь это явное нарушение этики торговли недвижимым имуществом”. К. попросил прощения. Постепенно беседа перешла на другие, менее щекотливые темы. Через десять минут, когда разговор подходил к концу, агент заявила: “Позвольте мне сказать на прощание одну вещь. Мой клиент готов продать свой дом за гораздо меньшую сумму, чем вы себе представляете”.
Сделав соответствующие выводы, К. предложил за этот дом 425 тысяч вместо 450 тысяч, как планировал изначально. Немного поторговавшись, продавец, в конечном итоге, согласился уступить его за 430 тысяч. Благодаря вмешательству своего собственного агента он потерял на этой сделке как минимум 20 тысяч долларов. Тем временем агент потеряла только 300 долларов — небольшая плата за то, чтобы быстро и легко закрыть сделку, которая принесла ей чистый доход в 6450 долларов.
Таким образом, может показаться, что работа агента по торговле недвижимостью очень проста. Главное — это убедить владельца продать дом дешевле, чем он хотел бы, и сообщить потенциальным покупателям, что дом можно получить за более низкую цену. Однако это очень тонкий момент, и агент не может просто обратиться к покупателю и посоветовать предложить меньше. Как же они это делают? Уже упоминавшееся исследование включало также данные о том, что агенты сообщают нужную информацию в объявлениях о продаже дома. Возьмем, к примеру фразу “В хорошем состоянии”, которая часто используется для описания дома. На самом деле в ней есть скрытый смысл, который агенты понимают так же легко, как члены Клана слова “мистер Вычек”. Она означает, что дом довольно старый и ветхий, но еще не надает. Понимающий покупатель поймет это сразу или как только увидит сам дом. Зато для пенсионера, продающего свое жилье, эта фраза может звучать как комплимент, чего и добивается агент.
Анализ языка объявлений о продаже недвижимости показывает, что определенные слова весьма сильно влияют на окончательную цену дома. Это не обязательно значит, что ярлык “В хорошем состоянии” заставляет один дом продаваться дешевле, чем другой такого же типа. В то же время, когда агент по торговле недвижимостью говорит, что дом находится в хорошем состоянии, он слегка подсказывает покупателю возможность сбить цену.
Далее перечислены десять терминов, которые обычно используются в рекламных объявлениях о продаже недвижимости. Пять из них имеют на окончательную сумму сделки очень положительное влияние, а другие пять — очень отрицательное. Где какие — догадайтесь сами.
Десять обычных терминов из рекламы недвижимости
Фантастический
Гранит
Просторный
Ультрасовременный
Лучше не найдете!
Резьба
Очаровательный
Кленовое дерево
Великолепные окрестности
Изысканный
“Фантастический” дом, безусловно, звучит достаточно громко, чтобы гарантировать покупателю высокую стоимость, не правда ли? А как насчет “очаровательного” и “просторного” дома с “великолепными окрестностями”? Нет, нет, нет и нет. Вот как эти термины распределяются на самом деле.
Пять терминов, влияющих на повышение цены
Гранит
Ультрасовременный
Резьба
Кленовое дерево
Изысканный
Пять терминов, влияющих на снижение цены
Фантастический
Просторный
Лучше не найдете!
Очаровательный
Великолепные окрестности
Три из пяти терминов, влияющих на повышение суммы сделки, являются физическими описаниями самого дома: гранит, резьба и кленовое дерево. Эти термины предельно конкретны и понятны, а потому необычайно полезны. Если вы любите гранит, вам может понравиться и дом, построенный с его применением. Но даже если вы его не любите, “гранит” вовсе не означает, что цена дома будет заоблачно высокой. Это не “изысканный” или “ультрасовременный” — термины, которые говорят покупателю, что дом в каком-то смысле действительно фантастический.
Тем временем “фантастический” является опасно двусмысленным определением, точно так же, как и “очаровательный”. Оба эти слова, похоже, используются агентами по торговле недвижимостью для описания дома, у которого почти нет преимуществ. “Просторные” дома зачастую оказываются на поверку ветхими или непрактичными. “Великолепные окрестности” сигнализирует покупателю, что этот дом не особенно хорош, зато соседние — просто загляденье. Восклицательный же знак в рекламе недвижимости — это и вовсе плохая новость для покупателя, попытка скрыть реальные недостатки за ложным энтузиазмом.
Если вы изучите слова в объявлении о продаже агентом по недвижимости собственного дома, то увидите много интересного. Вы обнаружите, что он, прежде всего, упоминает описательные термины, особенно “новый”, “гранит”, “кленовое дерево” и “готовый к вселению”. Кроме того, он всячески избегает пустых определений, вроде “чудесный”, “безукоризненный” и уже знакомого вам “лучше не найдете!”. Затем он терпеливо ждет, пока домом не заинтересуется наилучший, с его точки зрения, покупатель. Он может рассказать этому покупателю о доме по соседству, только что проданном на 25 тысяч долларов дороже запрошенной им цены, или о другом доме, за который сейчас идет торг.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34