Гласность нормотворчества – публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.
Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.
Разделение полномочий между регулирующими органами – нормотворчество и нормоприменение – не должны вмещаться в одном лице.
Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.
Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска – несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.
Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками – коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).
Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.
Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.
Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.
Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.
Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

2.4. Формы государственного регулирования

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:
– идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
– инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
– профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
– эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
– регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
– верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
– контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).
Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:
– 1) государственные и муниципальные органы и организации;
– 2) государственные и иные нормативные акты.
В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:
– путем прямого вмешательства, т. е. административным способом;
– косвенным воздействием или экономическими методами управления.
Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:
– создание нормативной базы – законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
– удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация;
– установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
– контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
– введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;
– выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.
Административное управление основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.
Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:
– 1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);
– 2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);
– 3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;
– 4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидий;
– 5) реализации государственных целевых программ;
– 6) амортизационной политики;
– 7) внешнеэкономической деятельности.

3. Оценка недвижимости

3.1. Виды стоимости

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.
Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности (см. подробнее Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).
Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.
Дефицитность — ограниченность предложения.
Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости (см. подробнее Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007):
– рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
– потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
– инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
– страховая – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
– замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
– восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т. е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
– залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
– ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
– для налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов – это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной (см. подробнее Шевчук Д.А. Оффшоры: инструменты налоговой оптимизации. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007);
– утилизационная – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
– действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.
Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды (см. подробнее Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

3.2. Принципы оценки

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (табл. 3.1).
Таблица 3.1
Принципы оценки недвижимости
Окончание табл. 3.1
*В оценочной деятельности существуют особенности применения данного принципа для оценки земельных участков. Выбор оптимального использования земельного участка зависит:
– от потенциала местоположения участка – оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту;
– возможности рынка принять данный вариант использования – оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке – инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты;
– правовой обоснованности застройки – экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения;
– технологической обоснованности застройки – оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ;
– финансовой обоснованности застройки – подразумевает оценку эффективности инвестиционного проекта;
– физических, грунтовых и ландшафтных характеристик.

3.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в табл. 3.2.
Таблица 3.2
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Окончание табл.3.2

3.4. Технология оценки недвижимости.

Оценка недвижимости – это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная (см. подробнее Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).
Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.
Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости (подробнее см. Шевчук Д.А. Организация и финансирование инвестиций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2006)..
Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл.3.3), выполняемых последовательно для определения ее стоимости.
Таблица 3.3
Этапы оценки недвижимости
Продолжение табл.3.3
Окончание табл. 3.3

3.5. Подходы к оценке

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость (см. подробнее Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).
Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:
– сравнительный;
– доходный;
– затратный.

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
– 1. Объект не должен быть уникальным.
– 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
– 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:

Это ознакомительный отрывок книги. Данная книга защищена авторским правом. Для получения полной версии книги обратитесь к нашему партнеру - распространителю легального контента "ЛитРес":


1 2 3 4 5